HUG 임대보증보험 보증사고 신청법

임대 보증보험은 임대인이 개인이 아닌 임대사업자일 경우 가입하는 보증보험으로, 임대보증금 100% 금액에 대한 보증보험이 가입됩니다. 또한, 임대사업자의 경우 보증보험가입이 필수이며 가입하지 않을 경우, 몇천만원의 벌금을 내야 하므로 대부분 보증보험을 필수로 가입해 줍니다. 특히 요즘 전세 사기 피해자의 급증에 따라 임대인이 임대사업자인 경우 보증보험에 가입하지 않은 경우에는 임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있도록 민간 임대 사업 특별법 시행령 제35조 2항에 나와 있습니다. 다만, 임차인이 보증보험 미가입에 동의하는 경우에 임차인 동의서를 받은 경우 관할 지자체에 증빙자료를 제출한 후 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.

 

임대 보증보험이 가입되어 있는 주택의 보증 사고 시 대처법에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

우선, 보증사고란? 1) 주택임대차계약이 만료, 해제, 해지 등 종료된 경우(묵시적 갱신, 갱신청구권 행사 등으로 갱신된 경우에는 갱신계약이 종료된 경우를 말함)로서 해당 종료일로부터 2개월이 경과하도록 정당한 사유 없이 임대보증금을 되돌려 받지 못한 때 2) 임대차계약 기간 중 임대주택에 대해 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 보증채권자가 보증금을 되돌려 받지 못한 경우 3) 보증기간에 주채무자가 파산 혹은 부도, 사업 포기 등으로 반환 채무를 이행할 수 없다고 공사가 인정하여 그 사실을 채권자에게 알린 경우 이 중 하나라도 해당하는 경우를 뜻합니다. 
이때, 보증사에서는 임대인 대신 세대별 보증 금액 한도에서 임대보증금을 되돌려줍니다.  

 

대체로의 보증사고는 1) 에 대한 경우에 발생하고, 저 또한 이에 해당하는 케이스였습니다.  

 

임대보증금 이행 절차에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

* 연장종료 의사 표현 -> 보증금 반환 의사 확인 -> 의사 없을 시 혹은 새로운 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다 하는 경우 내용증명 -> 전세 만기 -> 보증금 반환 불가 -> 임차권등기명령 신청 -> 전세 만기 2개월 뒤 보증이행신청

[현시점 기준, 경매에 넘어간 주택이나 서류 준비에 문제가 없을 경우 임차권등기명령 신청 일자 기준 3~4개월 소요]

 

1) 먼저, 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 의사를 전달하여야 합니다. 따라서, 계약기간 만료되기 6개월 전~최소 2개월 전에 계약연장 의사 없음을 알리는 해지통보를 하여야 합니다. 
이때, 주의하셔야 하는 사항에는 통화로 얘기할 경우 내가 누구이고, 어디에 사는 세입자이며, 임대인 이름은 누구인지 명확히 말을 하며, 더 이상 계약을 연장하지 않고 이사를 하겠다고 말하고 녹음을 하여야 합니다. 녹음으로 할 경우에는 속기사무소에서 녹취록으로 제출하여야 하므로 약 5만원 정도의 비용이 더 발생하며, 불편함을 감수해야 하므로 문자로 의사 표현하는 것을 권장합니다. 때에 따라 카카오톡은 임대인의 정확한 핸드폰 번호가 뜨지 않기 때문에 문자를 권장합니다. 

이때 문자에 들어가야 하는 HUG 공식 양식은 이와 같습니다. 000구 000동 000 건물 000호 세입자 000 입니다. 임대인/집주인 000님 맞으시죠? 0000년 00월 00일 ~0000년 00월 00일 기간동안 체결한 전세 계약이 갱신되지 않고 0000년 00월 00일부로 종료되어 이사하는 것에 대하여 동의하시나요? 

이 문자에 집주인의 동의의사표시의 답장을 받았으면 완료입니다. 

만일, 문자나 통화가 연결되지 않을 경우에는 내용증명을 보내도록 합니다. 문자를 받았음에도 간혹 적극적으로 의사표현을 하였는지 확인용 혹은 법원에 임차권등기 신청할때 명확히 하기위하여 내용증명을 만기 2개월 전에 보내놓으시면 도움됩니다. 

 

tip) 해지통보 문자(만기 6개월~최소 2개월 내) & 해지통보 의사표시를 위한 내용증명(최소 3개월 내) 2개월 내에도 가능하나 만일, 임대인이 받지 않아 딜레이되는 시간을 고려하여 좀 더 넉넉할 때 보내는 것을 추천합니다. 

 

2) 계약종료 시점 1일 뒤 법원에 가서 임차권등기명령 신청하기

보증보험에서 이사하여도 된다는 통지 메일 혹은 연락을 받기 전까지는 절대 이사 가지 않고, 전입신고 유지를 하여야 합니다. 중간에 전출하거나, 이사를 할 경우 대항력을 잃어 보증지급 거절당할 수 있습니다. 

 

임차권등기명령 신청시 필요서류

 

1) 주택임대차계약서 사본

2) 임차권등기명령신청서(법원에서 작성가능)

3) 송달료,촉탁 수수료 및 등록명허세 등 약 5만원 현금준비(법원 우체국 및 은행에서 가능)

4) 주민등록초본

5) 계약 종료 의사를 표현한 문자 및 내용증명

6) 신분증

7) 별지 건물목록

8) 만일 신축빌라에 들어가서 계약서를 2번 작성한 경우 계약서 2개전부 제출

 

보증이행 청구 서류

1) 임대차계약서 원본(원본이 은행에 있는 경우는 사본 가능) - 여러 번 계약서 작성한 경우 전체 제출
2) 계약 해지 관련 서류(문자, 내용증명, 녹취록 등) 
3) 주택 임차권등기명령 결정문 -> 우편으로 배송됨, 반드시 챙기기
4) 등기부등본(1개월 이내 발급한 것, 임차권등기가 기재된 것으로 준비)
5) 보증금 완납 증빙 서류(이체확인증을 각 은행에서 받아온다, 카카오뱅크의 경우에도 이체확인증을 받을 수 있으며, 못할 경우 받는 사람의 계좌, 날짜가 보일 수 있도록 상세 보기를 눌러 캡처하여 출력한 뒤 제출) 
6) 금융거래 조회서(은행발급) - 전세대출을 받았을 경우
7) 임차인 신분증 사본
8) 통장 사본(은행발급) - 전세 자금을 대출받았을 경우
9) 주민등록등본 과 초본(접수 시점 1개월 이내 발급, 초본은 주소 변동 내역 포함) 
10) 인감증명서 3부(1개월 이내 발급분)

 

저는 모든 것을 해결한 후 이사 갈 집을 알아보는 중입니다. 다들 잘 해결되어 행복한 하루하루가 가득한 날이 되기를 빕니다.