누구에게나 일어날 수 있는 전세사기 HUG 통한 탈출기

한국에만 있는 '전세' 라는 시스템은 현재 우리를 병들게 하고 있다. 우선 현재 일어나고 있는 사태에서 실제 사기 사례를 보면, 집주인과 공인중개사가 결탁하여 세입자를 속이는 경우가 있습니다. 따라서, 처음 계약할 때 공인중개사의 자격 검증은 필수사항이라 할 수 있습니다. 현재 부동산 시스템은 공인중개사와 공인 중개보조인으로 이루어져, 한 부동산에 공인중개사 1명, 보조인 2~3명이 일할 수 있는 구조로 되어있습니다. 미등록 및 업무정지 중개사와 계약을 체결할 경우에는 피해 보상을 받을 수 없기 때문에 정상영업 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 확인할 수 있는 사이트에는 국토교통부 국가공간정보포털이 있습니다. 계약 전 체크해야 하는 사항에는 주택/건물이 불법 혹은 무허가 주택이 아닌지, 주택/건물에 하자가 있지 않은지 건축물대장을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 또한 적정 전세가율이 얼마인지 주변시세와 국토교통부 사이트를 이용하여 실거래가를 확인하도록 합니다. 또한 등기소 등기부등본을 확인하여 선순위 권리관계 등을 확인하여야 합니다. 확인할 때는 첫 번째로 발급일 기준 소유권에 대한  가등기 등)이 없어야 합니다. 이는 등기부등본의 갑구를 확인하시면 됩니다. 두 번째로 등기부등본의 을구를 확인하여 선순위채권이 주택 가액의 60% 이내인지 확인해야 합니다. 마지막으로 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여야 합니다. 내년 1월 이후부터는 부동산 계약 전, 세금 체납 여부를 세입자에게 미리 확인시켜 줘야 하는 의무가 발생한다고 합니다. 현재까지는 임차인이 요구하여 확인하여야 합니다. 이때는 임대인의 동의가 필요하기 때문에 공인중개사를 통하여 요청하도록 합니다. 계약 당일에는 임대인의 신분을 정확하게 확인하여야 합니다. 만일 대리인이 왔으면, 임대인의 인감증명서, 위임장을 확인하여야 합니다. 만약에 사태를 대비하기 위하여 가장 정확한 방법은 임대인 본인과 직접 대면 계약하는 것입니다. 계약서는 확정일자 부여 현황 등이 명시되어 있는 주택임대차 표준계약서를 사용해야 합니다. 다음은 전세 계약할 때 넣으면 좋은 특약사항입니다. 1) 임대인이 바뀔 경우 세입자에게 즉시 통보한다. 만일 통보하지 않을 경우 계약이 자동으로 해지되도록 한다. 2) 계약일로부터 잔금 및 입주일 다음 날까지 현재 상태의 부동산 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해지한다. 3) 임대인은 전세 반환 보증보험 가입이나 전세권 설정 시 동의 및 적극 협조하기로 한다. 4) 임대인은 전세자금 대출에 동의하며 적극 협조한다. 만약, 임대주택의 문제로 대출이 불가할 경우 임대인은 위약금 없이 계약금을 반환해 주기로 한다. 5) 전세 보증보험 가입 불가 시 계약은 파기한다. 만일, 근저당이 있는 경우에는 6) 임차인의 전세보증금 지급과 동시에 대출 상환, 근저당을 말소한다.

계약 후에는 계약 체결 후 당일에 바로 확정일자를 부여받고 전입신고를 마쳐야만 대항력이 발생한다. 대항력 있는 임차인은 선순위 채권자의 지위를 얻어 보증금을 지킬 수 있다. 또한 잔금 및 이사 완료 후에는 계약 체결 후 권리변동 사항이 있는지 권리관계 재확인하도록 합니다. 전세보증금 반환 관련 사고를 대비하기 위하여 전세 보증보험 가입을 권장합니다.

2024년 1월 1일부터는 보증보험 담보인정비율이 100%에서 90%로 변경되었으니 참고 바랍니다. 예를 들면, 주택가격이 1억의 주택을 계약할 경우 전세가 9000만원 이내여야 보증보험 가입이 가능합니다. 전세 계약서 상의 임차인의 경우 신청이 가능하며, 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다. 주택 대상으로는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 아파트 등이 있습니다. 전세보증금 반환 채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 있을 경우 보증을 받지 못할 수 있으므로, 계약서상 넣어져 있는 모든 특약사항을 꼼꼼히 읽으실 것을 추천해 드립니다. 보증보험은 전입신고 날 하지 않더라도 계약기간의 1/2이 지나기 전이면 가입이 가능합니다. 신규 계약의 경우 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약 기간의 1/2이 지나기 전 가입 가능하며, 갱신 건의 경우 기간의 1/2을 지나기 전 신청을 해야 합니다. 보통 보증보험은 1년 단위 가입이기 때문에 전세 기간이 2년의 경우, 첫 번째 보증기간이 끝나기 전 보증갱신신청을 하시면 좋습니다. 이러한 확인들이 어렵다면, 최근에는 부동산 전세 사기 대처하기 위한 알림이 애플리케이션이나 조회할 수 있는 애플리케이션 혹은 사이트가 많으므로 이용하시는 것도 추천해 드립니다. 저는 집파인이라는 등기 사항 변동 알리미 애플리케이션을 이용하여 등기사항을 실시간으로 확인하였습니다.  전세 사기는 나의 소중한 돈을 앗아가고 상당히 긴시간을 인내하고 다독여야 하는 인생에서의 큰 일입니다. 이렇게 똑똑하게 다 확인하고 또 확인하여도 여러 사람이 한 사람을 속이기 위하여 행동한다면, 속을 수밖에 없습니다. 절대 본인의 잘못이 아니며, 이것은 이 일을 행한 사람이 잘못된 것임을 알고, 자책하는 일이 없어야 합니다. 저 또한 2021년 부동산 과도기 시대에 전세 계약을 한 사람이자 전세 사기 피해자입니다. 긴 시간을 인고한 덕분에 6개월 정도 만에 이 집을 탈출 할 수 있었습니다.다음 포스팅은 HUG를 통하여 보증사고 접수방법에 대하여 이야기해 보겠습니다.